據(jù)了解，上半年，中央各部委及各地方政府紛紛出臺一系列“限購”和“限貸”政策，調(diào)控政策正在逐步升級，持續(xù)從嚴從緊。分析機構(gòu)及業(yè)界相關(guān)人士預(yù)測，在房價調(diào)控目標尚未達成的背景下，未來政策難言放松，而整個房地產(chǎn)市場則已經(jīng)進入變盤前夜。在限購令等多重政策影響下，近期各地住宅市場持續(xù)走低，樓市下行趨勢日漸明顯，下半年全國房價全面下降似成定局。

    數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，70個大中城市中價格下降的城市有12個，持平的城市有14個。價格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過0.5%，漲幅比5月份縮小的城市有24個。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，漲幅回落的城市有28個。其中，6月份同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有39個，比5月份增加了3個。

    樓市下行趨勢明顯

    在二手住宅市場中，與上月相比，70個大中城市中價格下降的城市有19個，持平的城市有12個。價格上漲的城市中，環(huán)比價格漲幅均未超過1.0%，漲幅在0.5%以內(nèi)的城市有36個。與去年同月相比，70個大中城市中二手住宅市場價格出現(xiàn)下降的城市有5個，比5月份增加了1個。整個6月份，漲幅出現(xiàn)回落的城市有24個。

    另外，筆者從中原集團研究中心了解到，2011上半年四大城市一二手住宅成交量同比下跌13%。在成交量普遍下滑的同時，一二手住宅比重亦發(fā)生明顯的變化，今年上半年北京、廣州和深圳二手住宅所占比重較去年上半年下降4至8個百分點。

    中原集團研究中心分析稱“各地住宅成交量的變化差異與各地限購細則政策、執(zhí)行尺度緊密相關(guān)。部分一線城市及二線中的發(fā)達城市，由于其投資性和外地購房比例相對較高，加之限購和限貸政策執(zhí)行較為嚴格，有些甚至嚴于國家標準，因此市場成交萎縮尤為明顯?！?

    具體表現(xiàn)在，“今年各地實施嚴格限購后，二手房成交量出現(xiàn)連續(xù)低位。新房市場，由于開發(fā)商逐步加大降價促銷力度，以價補量現(xiàn)象越來越多。”

    北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉告訴筆者，“一線城市執(zhí)行限購政策后，樓市上漲幅度目前整體趨穩(wěn)。可以肯定的是下半年房價將會回落，且有很大下行空間?！?

    市場最新資料顯示，深圳市一些二手房放盤報價當前出現(xiàn)2%至10%不等的減幅。一位當?shù)胤治鋈耸恐赋觯钲诘亩址渴袌瞿壳罢幱谟^望期，成交低迷才剛剛開頭，“預(yù)計下半年深圳二手房整體價格水平將有10%左右的下跌?！?

    另外，北京住宅市場中以往較為活躍的通州地區(qū)，近期已經(jīng)接連出現(xiàn)降價超過萬元的樓盤項目。根據(jù)北京中原地產(chǎn)近期統(tǒng)計，去年10月以來，通州新增住宅供應(yīng)8525套，目前簽約率僅22%，為全市最低。當前通州樓市整體陷入低迷狀態(tài)，不時有項目以特價房等形式開始降價。

    北京房協(xié)公布的數(shù)據(jù)同樣顯示，北京市上半年新建普通住房成交價為13948元，比去年降低6.1%，新建普通商品住房成交均價18297元，與去年持平。此外，上半年98.1%在售項目價格下降或持平，6月新建商品住房成交均價20664元，環(huán)比下降7%。

    全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事陳俊告訴筆者“北、上、深、廣等一線城市作為此前調(diào)控的重點地區(qū)，房價漲幅已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降。其他地區(qū)盡管仍有不同程度上漲，但總體幅度不大，總體而言房價只可能回落。”

    地價環(huán)比增速趨緩

    幾乎與國家統(tǒng)計局同步，國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院在同一天發(fā)布《2011年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測分析報告》。

    報告稱，在今年一季度的監(jiān)測中，由于宏觀經(jīng)濟、市場預(yù)期、通脹因素及樓市調(diào)控政策持續(xù)推進等綜合作用，今年二季度商品住房交易量下降，交易價格有所松動。受此影響，各用途地價增速較上一季度均有所放緩。全國商業(yè)、居住、工業(yè)地價環(huán)比增幅分別為2.77%、2.17%、1.13%，較上一季度分別下降了0.56、0.27和0.30個百分點。

    在全國主要受監(jiān)測城市中，超過六成城市綜合地價環(huán)比增速較上一季度有所放緩，漲幅超過5.0%的城市僅有兩個。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海全國三大區(qū)域綜合地價環(huán)比增速均呈回落態(tài)勢。其中南北兩大熱點城市北京、杭州居住地價降幅分別為0.58%和0.53%。而居住地價變化與綜合地價狀況基本保持了一致。

    中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松告訴筆者“相比以往數(shù)據(jù)，二季度全國主要城市地價之所以成交價格增速趨緩，是因為地價與房價向來聯(lián)系緊密且相互作用。而二季度房價可以從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來?！?

    分析人士指出，根據(jù)全國城市地價動態(tài)監(jiān)測組數(shù)據(jù)，上半年持續(xù)收緊的調(diào)控政策是迫使地價漲幅回調(diào)的主要因素。預(yù)計下半年，隨著緊縮性政策細化和新一輪限購令落實、貨幣信貸常態(tài)回歸，各主要城市居住地價將總體趨穩(wěn)。

    陳俊告訴筆者“地價的下滑依然是調(diào)控力度使然，凡是房價趨穩(wěn)的城市，地價漲幅均出現(xiàn)不同程度下跌。而目前地價上漲幅度較大的主要集中于二三線城市，這些地區(qū)當前正處于大規(guī)模的城市化建設(shè)過程當中。一旦調(diào)控政策深入影響到當?shù)氐某鞘谢M程，地價漲幅也將隨之回落?！?

    調(diào)控未來持續(xù)從緊從嚴

    陳俊稱，“房價和地價的走勢受當前調(diào)控政策影響巨大，但調(diào)控效果則最終取決于當?shù)卣膱?zhí)行力度和來自上層的監(jiān)管力度。未來房價下行已成定局，但具體下降幅度則需要對未來政策落實情況進一步觀察?！?

    伴隨國務(wù)院新一輪調(diào)控政策“國八條”的實施，半年間，各部委和地方政府積極跟進，先后出臺了一系列細化的調(diào)控政策和配套政策。央行今年以來連續(xù)6次提高存款準備金率，并接連幾次加息，5年以上人民幣貸款基準利率已經(jīng)超過7%。

    另一方面，近期國家部委連續(xù)在各種場合強調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控絕不能放松。剛剛出臺的“國五條”要求針對部分房價上漲擴快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

    限購和連續(xù)加息對樓市影響明顯，市場成交量迅速下滑，普通購房者也開始期待房價出現(xiàn)更明顯的下降。根據(jù)中原地產(chǎn)對22個城市的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在各地實施限購前后，有15個城市外地購房者比重均有下滑。其中，北京、廈門、福州、杭州的外地購房者分別由限購前的40%、70%、50%、50%降為25%、40%、10%和30%。

    中原集團研究董事程澐博士指出，“下半年在房價調(diào)控目標尚未達成的背景下，調(diào)控政策不會放松。如此背景下，開發(fā)商選擇量價交換將是大勢所趨?！?

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉同樣表示，“嚴厲的樓市宏觀調(diào)控，使得北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等等許多嚴格實施‘限購’的一二線城市的房價過快上漲的勢頭得到了有效遏制，而且房價明顯進入了下降通道。隨著商品住宅庫存壓力越來越大，開發(fā)商資金鏈越來越緊張，下半年的新增供應(yīng)不斷增加，各項目之間的銷售競爭壓力會促使越來越多的項目加入打折促銷的行列，受此影響，項目周邊二手住宅的價位也將隨之回落?！?

    胡景暉進一步分析稱，“下半年，全國實施‘限購’的城市將達到百個左右，房地產(chǎn)市場上的投資投機需求將受到進一步擠壓，隨著全國范圍內(nèi)‘限購’政策的深入執(zhí)行，下半年全國房價將出現(xiàn)普遍下降?！?/P>